Studenti fuori sede e Covid-19. Va pagato l'affitto in caso di non uso per cause indipendenti dell'inquilino?
Studenti fuori sede e Covid-19. Va pagato l'affitto in caso di non uso per cause indipendenti dell'inquilino?
Il Coronavirus sta avendo in Italia un forte impatto sulla vita di tutti. Gli studenti, che si sono visti chiudere le università dal 4 marzo, prima ancora del lockdown avvenuto tra l’8 e il 9 marzo, e appesantito da una serie di misure successive in vigore da domenica 22 marzo, che hanno portato altresì al fermo delle attività produttive ritenute non necessarie.
Studenti fuori sede costretti a vivere una situazione paradossale: per fronteggiare l’emergenza COVID19, sono rientrati nel luogo di residenza, lasciando vuote le case prese in affitto. I padroni di casa però hanno preteso il regolare pagamento delle mensilità, nel mentre si continuavano a ricevere bollette di luce, acqua, gas e Tari.
Importante intervenire sulla questione ed aiutare sia chi deve pagare un affitto (per un alloggio che non ha utilizzato o non utilizzerà), sia chi ha un appartamento (magari preso con un mutuo) per il quale potrebbe non ricevere un affitto. La situazione è molto delicata ed il passo (governativo) andrebbe fatto in modo equilibrato in entrambe le parti.
In mancanza di decreti ad hoc, sembrano da considerarsi validi tutti i vincoli contrattuali ‘tradizionali’.
Quali aiuti dallo stato?
Maggiori somme messe a disposizione del Fondo Morosità incolpevole, che avendone i requisiti reddituali viene erogato dai rispettivi Comuni di residenza, a cui dovrà essere rivolta la domanda scritta. I Comuni hanno a disposizione somme per famiglie che non riescono a pagare l’affitto per gravi motivi (famiglie a basso reddito).
In attesa di aiuti congrui da parte del governo, ecco cosa si può fare:
1) Trovare un accordo scritto per la riduzione del canone di affitto:
Inquilini e proprietari possono accordarsi e ridurre il canone di affitto per l’emergenza Coronavirus con impatto temporaneo in questo periodo di difficoltà. Per evitare di pagare le imposte sui canoni non riscossi è necessario che l’accordo sia registrato entro 30 giorni, compilando il Modello 69, che potete trovare qui o reperire presso l’Agenzia delle Entrate.
In questo caso ci sono benefici per entrambe le parti, il proprietario avrà uno sgravio fiscale, e comunque anche se in misura ridotta potrà ancora godere del pagamento del canone, l’inquilino potrà proseguire a godere l’immobile risparmiando, con una riduzione sul canone.
2) E’ possibile annullare il contratto d’affitto?
E’ possibile procedere con la risoluzione invocando l’art. 1467 c.c. “ se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili” (avvenimenti straordinari ed imprevedibili come il COVID-19).
In questo caso si ha la chiusura definitiva dell’accordo tra proprietario ed inquilino, pertanto l’inquilino dovrà traslocare prontamente e lasciare libera la casa. Ricordiamo che anche in questo caso sarà obbligatorio il pagamento dei canoni passati (marzo o aprile 2020).
Dal punto di vista degli affitti e coronavirus (COVID19) purtroppo non ci sono stati grandi aggiornamenti, mentre lo stato di emergenza pandemica, a torto o a ragione, è stata prorogato, ed è tuttora in corso a distanza di un anno. Il presentimento è quello che non arriveranno aiuti specifici, ma ci saranno soltanto degli sgravi fiscali, ancora da definire.
Fonte: UNIAFFITTI
Febbraio 2021 | Avvocato Gabriella Filippone | Rassegna notizie on line e pensieri e commenti miei o di altri. La rassegna stampa è una sintesi e fornisce i riferimenti dell'articolo (testata, autore, titolo)
Studenti fuori sede e Covid-19: l’affitto va pagato o si scioglie il contratto per «gravi motivi»
Per legge non spetta alcuna riduzione, chi ha lasciato l’alloggio per tornare in famiglia deve accordarsi con il proprietario o tentare il «recesso»
- Dall’altro, sul piano contrattuale, invece, non è cambiato nulla, se non di fatto. Il contratto è e resta valido ed efficace.
"L’immobile resta agibile e utilizzabile
Nulla vieterebbe allo studente di vivere nell’immobile locato, anche se logicamente ha preferito rientrare nella casa familiare. Né sono sopraggiunti elementi di fatto e di diritto che lo rendono inutilizzabile o inagibile in quanto tale, cioè oggettivamente. E nemmeno c’è, a qualsiasi titolo, un’azione od omissione da parte del locatore che impedisca allo studente di fruire dell’alloggio."
È possibile recedere
Il conduttore può avvalersi del recessione “per gravi motivi” (che lo costringono a tornare nella propria città di origine e lasciare momentaneamente l'università, eccetera). Anche in tale ipotesi, è comunque tenuto a inviare una raccomandata al proprietario, con minimo tre mesi di anticipo.
Naturalmente anche un grave pericolo di contrarre malattie, come accade a Milano, potrebbe essere addotto. S'intende che l'ultima parola spetta al giudice ma una risoluzione pacifica del contratto è sempre la soluzione più ragionevole. In sostanza, se lo studente non intende tornare all'Università, diventerà lungo e dispendioso costringerlo ad adempiere a un contratto da cui lui abbia receduto anticipatamente per gravi motivi mentre è più vantaggioso per il locatore liberare in fretta l'immobile per la prossima stagione universitaria
Se invece accadrà che lo studente tornerà nella sede universitaria, sarà costretto a pagare i mesi arretrati ma anche in questo caso il buonsenso dovrebbe far capire al locatore che una transazione è la strada migliore.
Nel caso in cui il contratto sia stato firmato da un gruppo di studenti e uno di essi lasci la stanza, l'importo complessivo del canone rimane invariato. Di conseguenza, gli inquilini rimasti pagheranno un affitto maggiore, almeno fino a quando non troveranno il sostituto.
Per approfondire:
● Studenti fuori sede, sì al recesso dal contratto d'affitto per la pandemia
Fonte: IL SOLE 24 ORE
E PER IL 2021? La Legge di Bilancio 2021 prevede un nuovo bonus affitto per studenti fuori sede.
Bonus affitto studenti fuori sede, limitazioni e requisiti
Previsto uno stanziamento di 15 milioni di euro per il 2021 per aiutare gli studenti lontani da casa e le famiglie che hanno subito conseguenze economiche a causa dell’emergenza Coronavirus. L’agevolazione non spetterà a tutti: il nuovo bonus affitto rientrerà tra gli indennizzi che tengono conto del valore del modello ISEE del beneficiario. Esaminiamo tutti i requisiti, le limitazioni, per capire chi potrà beneficiarne.
A pensare alle necessità degli studenti era stato Luigi Iovino, deputato del movimento Cinque Stelle, che a fine giugno scorso, in ordine ad un rimborso affitto agli studenti fuori sede, dichiarava:
Ho voluto fortemente questo emendamento per tutelare migliaia di studenti universitari fuori sede, rimborsandoli delle spese per l’affitto di casa durante il periodo di lockdown. […] Dobbiamo fare il possibile per garantire a tutti i nostri giovani il diritto allo studio.
L’emendamento portò alla luce i problemi affrontati dagli studenti fuori sede in quel periodo. Non si trattava di un’agevolazione aperta a tutti, ma comprendeva studenti fuori sede con un ISEE pari o inferiore ai 15.000 euro e che avevano continuato a pagare l’affitto nei mesi del lockdown, anche se avevano fatto ritorno dalla famiglia a causa della sospensione delle lezioni in presenza e l’entrata in scena della DAD.
È su questa scia che la Legge di Bilancio 2021 che assieme ad altre misure per, presenta anche un bonus affitto per studenti fuori sede, con uno stanziamento di 15 milioni di euro per il 2021 per le spese di affitto degli universitari in possesso dei requisiti.
Contratto d’affitto per studenti
Contratto d’affitto per studenti – Questa tipo di contratto può essere sottoscritto per una locazione di una durata minima di 6 mesi ad una durata massima di 36 mesi; diverse pattuizioni eventualmente inserite nel contratto a discrezione delle parti riguardo la durata sono da ritenersi nulle. E’ un tipo di contratto rivolto sia al singolo studente sia a gruppi di studenti universitari fuori sede, oppure anche alle aziende che si occupano di diritto allo studio. Il canone di affitto, solitamente, viene determinato liberamente dalle parti, purché sia comunque rispettato l’importo massimo previsto dagli accordi territoriali. Inoltre, l’importo del canone viene anche calcolato tenendo conto di:
- zona della città in cui è ubicato l’immobile (centro storico, semicentrale, periferica);
- stato dell’immobile (media qualità, accettabile);
- dimensioni dell’immobile (metratura);
- mobilia dell’immobile e suo status;
Per questo tipo di contratto è previsto il divieto di subaffitto, ma qualora lo studente dovesse assentarsi momentaneamente dalla città in cui studia e in questo lasso di tempo non volesse lasciare la camera inutilizzata può sottoporre al locatore dell’immobile una comunicazione di sublocazione abitativa parziale.
Un’altra tipologia di contratto d’affitto dedicata agli studenti fuorisede è quella del contratto d’affitto di natura transitoria; la durata minima prevista, in questo caso, è di un mese, mentre quella massima non può superare i 18 mesi.
Fra gli elementi che devono essere necessariamente contenuti nel contratto assume rilievo l’espressa indicazione dell’esigenza transitoria: il conduttore deve portare a conoscenza del locatore l’esigenza a fronte della quale è necessaria la stipula del contratto stesso. Sarà cura del proprietario verificare la sussistenza della presunta esigenza comunicatagli; qualora nel contratto manchi l’espresso riferimento all’esigenza transitoria, la sua durata verrà automaticamente estesa a quella normalmente prevista dalla legge per la locazione standard (cioè 4+4 anni).
Per entrambe le forme di contratto il locatore può utilizzare la modalità della cedolare secca, cioè una forma di tassazione alternativa che consente di ridurre notevolmente il carico fiscale sul reddito derivante dal canone d’affitto.
Se vuoi disdire il tuo contratto di affitto prima della sua scadenza, ti consigliamo di leggere questo articolo dove spieghiamo in dettaglio come poter recedere dal contratto e quali sono le leggi che disciplinano la pratica: come disdire il contratto di affitto prima della scadenza.
«La differenza tra le persone sta solo nel loro avere maggiore o minore accesso alla conoscenza» (Lev Tolstoj)
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