December 2016 | Gabriella Filippone Rassegna stampa | Le notizie on line
Le parti comuni del condominio
L'art. 1117 c.c. non fornisce una definizione di parti comuni, si limita ad indicare le parti dell'edificio da considerarsi in comunione tra i condomini. Beni che si presumono comuni, salva diversa disposizione nel titolo d'acquisto e che l'articolo citato indica in un'elencazione esemplificativa e non tassativa.
Definire cosa sia una parte comune è un'esigenza necessaria, la questione ha risvolti pratici rilevanti in ordine al regime delle spese e della proprietà. In base alle disposizione codicistica e delle diverse pronunce giurisprudenziali, si possono definire parti comuni quelle frazioni dell'edificio condominiale di proprietà di tutti, utili (o indispensabili) all'esistenza del condominio.
Il concetto di proprietà comune è esteso dal legislatore della riforma, la nuova formulazione dell'art. 1117 c.c. prevede che le parti oggetto di comunione siano a disposizione "dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico", superando così la "classica" concezione di proprietà, investendo del diritto all'utilizzo anche i soggetti titolari di un diritto di proprietà limitato nel tempo (c.d. proprietà a "godimento periodico"). Il legislatore si è adeguato alle tendenze sociali, compresa l'introduzione sul mercato immobiliare degli acquisti in multiproprietà, il cui utilizzo da parte dei singoli proprietari è temporalmente limitato (spesso in uso per l'acquisto di appartamenti in zone turistiche).
La comunione condominiale dei beni di cui all'art. 1117 c.c. è presunta, "la presunzione legale può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso". Secondo la recente giurisprudenza, questa "prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell'edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale (Cass. n. 17928/2007; n. 6175/2009). Il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà, ha la funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese" (Cass. n. 13262/2012). Vedi: Cosa sono le parti comuni del condominio, Studio Cataldi.
La Cassazione, con sentenza della II sez. civile n. 20039 del 6 ottobre 2016, ha confermato la possibilità per il singolo condomino di usucapire la quota di altri condomini, senza necessità di interversione del possesso, con l’onere però di dimostrare di aver goduto del bene a titolo esclusivo.
