Se il
condomino non paga l’amministratore del condominio deve comunicare ai creditori
tale morosità e procedere con un decreto ingiuntivo
Per
ottenere il pagamento dal condomino non in regola con i pagamenti
l’amministratore del condominio può avvalersi del decreto ingiuntivo
nell’interesse comune senza aver prima ottenuto l’autorizzazione
dell’assemblea, inoltre la novità della riforma del condominio impone
all’amministratore di condominio, di comunicare ai creditori del condominio che
ne facciano richiesta i dati dei condomini morosi.
2) Se il condomino non paga l'amministratore del condominio deve comunicare ai creditori tale
morosità.
Maggio 2018 | Avvocato Gabriella Filippone |
Rassegna e commenti notizie on line
Sull’articolo
63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, riguardante la
materia della riscossione dei contributi condominiali ed i rapporti del
condominio con i terzi. Comparazione
tra il vecchio ed il nuovo testo dell’articolo 63 disp. att. c.c.:
Nuovo
testo Art. 63
Per
la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato
dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa,
può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante
opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che
lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei
confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione
degli altri condomini.
In
caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre
l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi
comuni suscettibili di godimento separato.
Chi
subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al
pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi
cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente
causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa
all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento
del diritto
Vecchio
testo Art. 63
Per
la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato
dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione
immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Chi
subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al
pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
In
caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un
semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene
l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei
servizi comuni che sono suscettibili
di godimento separato.
***
L'amministratore può agire in
giudizio per il recupero, con il deposito di ricorso per ingiunzione di
pagamento immediatamente esecutivo, attraverso l’assistenza tecnica
di un avvocato, “senza l’autorizzazione dell’assemblea”, ciò accadeva
anche prima della riforma, non costituendo l’autorizzazione dell’assemblea
condizione di procedibilità dell’azione monitoria da parte dell’amministratore,
la novità che interessa il primo comma è la parte in cui si impone ex lege all’amministratore
di condominio, di comunicare ai creditori del condominio che ne facciano
richiesta i dati dei condomini morosi.
Tutela
che ora potrà essere richiesta anche in via d’urgenza ed attraverso il deposito
di ricorso ex articolo 700 c.p.c., da parte del terzo, che vede opporsi il
rifiuto dall’amministratore ovvero nel silenzio di quest’ultimo.
Si
trova riscontro dell’utilizzo del rimedio residuale offerto dalla tutela
d’urgenza anche nella ordinanza del Tribunale di Pescara, 8 maggio 2014.
Relativamente
all’aspetto della mancanza di autorizzazione dell’assemblea per agire
giudizialmente da parte dell’amministratore, vi è da chiarire secondo quanto affermato da consolidata giurisprudenza:
“La
riscossione dei contributi condominiali in base a una deliberazione dell’assemblea
di approvazione del relativo stato di ripartizione, rientra tra le attribuzioni
dell’amministratore, il quale per ottenerne il pagamento si può avvalere del
decreto ingiuntivo nell’interesse comune senza aver prima
ottenuto l’autorizzazione dell’assemblea e, a maggior ragione, può impugnare la
sentenza che sia stata emessa nel giudizio nel quale abbia rivestito la qualità
di parte”.
Nelle recenti pronunce della giurisprudenza di merito post riforma, si è
sottolineato il principio consolidatosi nella precedente giurisprudenza di
legittimità e consacrato nella sentenza delle sezioni unite del 27 febbraio
2007, n. 4421, secondo la quale:
“in
caso di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice dell’opposizione deve
limitarsi a verificare l’esistenza e la permanente efficacia delle relative
deliberazioni assembleari, senza poter esercitare in via incidentale, sulla
loro validità, quel sindacato che è riservato invece al giudice davanti al
quale esse siano state impugnate”.
L’opposizione
del condomino ingiunto potrà investire la sussistenza del debito e la
documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione,
ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non può estendersi
alla nullità o annullabilità della delibera avente ad oggetto
l’approvazione delle spese condominiali da far valere in via separata con
l’impugnazione di cui all’articolo 1137 c.c..
Fonte:
Fisco e tasse | Avv.to Saverio Luppino
«La differenza tra le persone sta solo nel loro avere maggiore o minore accesso alla conoscenza» (Lev Tolstoj)
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