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| Immagine: Casa costruita su di un albero | via Wikipedia |
AFFITTO CONCORDATO: OBBLIGO DI ASSEVERAZIONE DA PARTE DELLE ASSOCIAZIONI
Un decreto dei ministri pubblicato nel marzo 2017 prevede l’obbligo di asseverazione da parte delle organizzazioni edili (Sunia, Asppi, Confedilizia, Assocasa, ecc.) di tutti i contratti concordati stipulati dopo l’entrata in vigore del decreto, pena la perdita delle agevolazioni fiscali previste.
In questo periodo di dichiarazione dei redditi nessuno sa come comportarsi. I commercialisti non sanno se possono in mancanza di questa asseverazione applicare le agevolazioni oppure no. I contratti stipulati prima di marzo 2017, hanno le agevolazioni anche senza asseverazione, mentre quelli stipulati dopo tale data per poter avere le agevolazioni devono avere le asseverazioni.
L’agenzia delle entrate non la richiede al momento della registrazione del contratto.
Cos’è un’asseverazione?
Sul dizionario si legge:
Dichiarazione, nei modi previsti dalla legge, della verità di un fatto, di un documento, di una dichiarazione, della conformità al testo originale di una traduzione. Certificazione con cui si garantisce la veridicità di quanto dichiarato in un testo.
Il contratto convenzionato o concordato viene introdotto dalla legge n. 431/98, all’art. 2, comma 3, per esso è prevista una durata di tre anni più due ed il valore del canone e tutte le altre condizioni contrattuali vengono definiti in base agli accordi intercorsi fra le Organizzazioni sindacali di proprietari, inquilini, costruttori ed il Comune.
L’accordo lasciava il dubbio se un cittadino potesse predisporre il contratto, pur seguendo le linee guida, da solo o se vi era l’obbligo di farlo predisporre da una delle tante associazioni firmatarie della convenzione.
Il decreto ministreriale del 30 dicembre 2002 all’articolo 1 comma 14 specifica: “le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali”. Possono essere assistite vuol dire chiaramente che non vi è un obbligo pertanto il cittadino può farselo da solo.
DM 16 gennaio 2017
Dopo quasi vent’anni dall’entrata in vigore delle locazioni a canone concordato, il 16 gennaio 2017 il consiglio dei ministri, con decreto pubblicato successivamente il 15 marzo, stabilisce che:
“Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità’ di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.”
Il significato
Vuol dire che:
- se il contratto di affitto concordato ve lo farà un’organizzazione siete a posto, per voi non è richiesto nessun altro adempimento,
- mentre se il contratto ve lo avete predisposto voi, se vi siete rivolti ad un’agenzia, ad un commercialista o ad un qualsiasi altro professionista, per avere le agevolazioni fiscali, dovete rivolgervi ad una organizzazione e farvi rilasciare l’asseverazione, dietro pagamento di un corrispettivo.
Situazione attuale
L’agenzia delle entrate con una nota ha precisato che l’asseverazione non va allegata al contratto al momento della registrazione, ma se il proprietario volesse allegarla e registrarla, su di essa non va apposta nessuna marca da bollo.
Questo decreto parrebbe una buona intenzione venuta male.
Nasce col buon intento di fermare chi tarocca i dati per godere delle agevolazioni fiscali previste per questo contratto anche se non gli spettano.
L’intento di partenza meritevole, fermare chi raggira le leggi per frodare lo stato è più che legittimo oltre che necessario, ma questo decreto è strutturato in maniera discutibile.
Lo stato obbliga i contraenti del contratto ( proprietari ed inquilini) a rivolgersi alle organizzazioni private o a sostenere ulteriori spese.
Diverso sarebbe stato se l’asseverazione, o meglio il controllo dei calcoli del canone, ricadeva in capo ai Comuni.
I Comuni hanno in archivio la documentazione di tutti gli immobili presenti sul proprio territorio e avrebbero potuto fare i dovuti controlli anche ai fini dell’Imu e, questi controlli, senza gravare economicamente sul cittadino.
Come fanno le associazioni a fare un’asseverazione?
Per asseverare il contratto occorre portare all’associazione prescelta il contratto, una visura, una planimetria e l’allegato 4. Loro verificano la veridicità dei dati e rilasciano l’asseverazione, dietro un compenso.
La domanda: se non viene un addetto a casa a controllare che cio che è stato dichiarato nella prima parte dell’allegato 4 sia vero, come si fa ad eliminare la frode? Se un proprietario dichiara di avere l’aria condizionata o i doppi vetri come fa un’organizzazione ad accertarlo se non fa un controllo?
I metri e la zona sono facili da ricavare dalle planimetrie dell’immobile, ma il punteggio assegnato se uno non vede l’immobile e ne verifica tutti i requisiti non può ricavarlo. Se l’associazione si limita ad “intervistare” il proprietario sulle caratteristiche non si risolve niente perché se uno è in malafede e vuole truffare lo stato, dichiara quel che vuole tanto nessuno controlla.
Questo decreto potrebbe non rispettare le regole di libera concorrenza.
In questo modo il governo obbliga tutti a rivolgersi alle organizzazioni ed esclude per questo tipo di contratto tutti i vari professionisti del settore.
Nessuno si rivolgerebbe ad un professionista per fare il contratto spendendo una cifra ics se poi deve farlo asseverare da un’organizzazione che gli chiede un versare ulteriore obolo. Tanto vale rivolgersi direttamente all’associazione.
Andrebbero rivisitati questi pochi aspetti al fine di contrastare chi "furbeggia".
Per chi fosse interessato a visualizzare il link del decreto
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Fonte notizia: SUGGERIMENTI IMMOBILIARI | SPECIALE AFFITTO CONCORDATO: OBBLIGO DI ASSEVERAZIONE DA PARTE DELLE ASSOCIAZIONI | Barbara Togni
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dicembre 2018
CEDOLARE SECCA 2019: aliquota ridotta al 10% sugli affitti a canone concordato (video)
Immagine: Eurodisney La nave dei pirati | Wikimedia Commons
Cedolare secca: aliquota ridotta fino al 2019 per i canoni concordati
La Legge di Bilancio 2018 ha confermato l'aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca sugli affitti a canone concordato, per il biennio 2018-2019.
Cedolare secca: Legge di Bilancio 2018
La Legge di Bilancio 2018, legge n. 205/2017, con l'art. 1 prolunga l'efficacia dell'aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca sugli affitti a canone concordato, stabilita con la legge 80/2014 per il quadriennio 2014-2017, al biennio 2018-2019.
Locazione a canone concordato: di cosa si tratta esattamente? Quali sono i vantaggi?
Il contratto di locazione a canone concordato è caratterizzato da un canone calmierato. Per tale ragione che questo tipo di contratto di affitto si differenzia da quello a canone libero, nel quale il canone è di mercato.
Nella locazione a canone concordato il canone non può superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.
La tipologia del contratto di locazione a canone concordato si utilizza per i contratti a uso abitativo, a uso transitorio e per gli studenti universitari. Riguarda le abitazioni di proprietà dei privati concesse in locazione a privati, studenti e cooperative/enti senza scopi di lucro.
La durata del contratto di locazione a canone concordato può essere di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni; di 6 mesi fino a 3 anni per gli studenti universitari; di 1 mese fino a 18 mesi per i contratti transitori.
I vantaggi del contratto di locazione a canone concordato: gli inquilini pagano un affitto inferiore a quello di mercato e usufruiscono di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l’immobile diventi residenza principale; i locatori beneficiano di agevolazioni fiscali utilizzando la cedolare secca al 10% anziché quella al 21% prevista per i canoni liberi.
I contratti di affitto a canone concordato sono stati introdotti nel 1998. Chiamati anche contratti di locazione 3+2 per le loro caratteristiche: è prevista una durata minima di 3 anni e l'affitto dell'immobile viene rinnovato in maniera automatica per altri 2 anni alla scadenza. Il rinnovo automatico può anche essere di 3 anni in base agli accordi stilati tra locatario e locatore. Questa modalità locativa è concordata in quantol'importo del canone viene stabilito sulla base degli indicatori dell’Accordo territoriale.
La negoziazione è tra le associazioni dei proprietari a livello provinciale e i sindacati degli inquilini nella stessa area territoriale con il supporto del Comune. I canoni concordati vengono fissati stabilendo le modalità di valutazione degli immobili e all'interno della fascia compresa tra il canone massimo e quello minimo definiti per ogni tipologia individuata e per ogni quartiere. L'importo in questione risulta più basso di quelli di mercato. I contratti durano meno e adottano una cedolare secca al 10%, tuttavia riguardano solo il territorio rappresentato dalle associazioni coinvolte. Gli affitti a canone concordato sono diffusi e prevedano canoni differenti a seconda della città di riferimento.
La diffusione dei contratti a canone concordato
Numerosi i proprietari di abitazioni che decidono di optare per questa formula in quanto possono godere di vari vantaggi, tra i quali specifiche agevolazioni fiscali. Sfruttando i rinnovi delle intese locali nel 2016 si è registrato un aumento del 28,8% per quanto riguarda i contribuenti che hanno scelto di attivare la cd. "flat tax ridotta". Numeri in linea con il trend degli ultimi anni: dal 2011 al 2016 i locatori che aderiscono al canale agevolato si sono decuplicati. Nel 2016, a Genova i contratti a canone concordato hanno rappresentato il 74% delle locazioni a lungo termine che sono stati registrati. La percentuale scende al 48% per le città di Torino e Firenze e al 52% di Bologna. Una percentuale simile è stata registrata anche a Roma. A Milano la percentuale di contratti di affitto 3+2 nel 2016 è rimasta ferma al 6%.
La diffusione nazionale del canone concordato è stata favorita dalla revisione degli accordi locali. Nel 2017 sono state rinnovate quasi 100 intese locali per di 500 Comuni sparsi sull'intero territorio italiano. Gli li accordi possono riguardare tutti i centri di una Provincia e molte associazioni di proprietari e inquilini scelgono di adottare un'unica intesa valida per più enti territoriali.
Il regime della cedolare secca è molto apprezzata e diffuso: ha numerosi vantaggi sia per gli affittuari che per i proprietari. Il rinnovo di un accordo locale non comporta una maggiore adesione dei contratti a regime agevolato in maniera automatica. Infatti la percentuale di crescita dipende da quale sia la convenienza economica rispetto ai canoni di mercato sia per i locatori che per i locatari. Al tempo stesso l’aggiornamento delle intese consente di allineare i canoni all’inflazione e al nuovo potere d'acquisto del denaro. La proroga della cedolare secca al 10% è fino al termine del 2019. Inoltre bisogna sottolineare come nel 2014 l’aliquota aveva già subito un ribasso, passando dal 15 al 10%. Inoltre i Comuni colpiti da calamità che hanno dichiarato nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014 lo stato d’emergenza possono usufruire della proroga della flat tax.
I risparmi garantiti dal canone concordato Da quando è stato eliminato il regime di locazione ad equo canone il canone concordato risulta la soluzione più adatta e conveniente per risparmiare. Questo tipo di contratti prevede l'affitto di immobili a prezzi calmierati, fattore che vede gli inquilini come beneficiari. Dall'altro i proprietari versano al Fisco imposte sul reddito generato dalla locazione applicando un'aliquota agevolata, pari alla cedolare secca al 10%.
L'obiettivo è di avere un canone che non oltrepassi gli importi massimi fissati dall’intesa locale mettendo a disposizione dei proprietari agevolazioni fiscali e sconti sulle imposte, sia a livello locale che nazionale.
In particolare si usufruisce di:
- un'imposta ridotta del 25% per il versamento dell'Imu. A questa detrazione possono essere aggiunte eventuali aliquote ribassate a seconda di quanto stabilito dal Comune di riferimento. Quest'ultima possibilità è facoltativa da parte dei Comuni in quanto gli enti locali non sono obbligati per legge a mettere a disposizione aliquote ribassate ai proprietari che optano per il regime a canone concordato. Infatti il Governo Monti ha introdotto la disposizione secondo la quale i Comuni possono abbassare l'aliquota Imu al 4 per mille l'aliquota Imu nel caso di abitazioni affittate secondo la modalità a canone concordato. In questo modo non vengono classificate come seconde case e quindi non sono soggette a un'aliquota compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille;
- un'imposta ridotta del 25% per la TASI. All'agevolazione si possono affiancare eventuali aliquote ribassate decise dal Comune. Anche in questo caso si tratta di uno sconto fiscale potenziale in quanto libera scelta da parte dell'ente locale di riferimento;
- un'aliquota agevolata con cedolare al 10% per quanto riguarda la tassazione dei canoni rispetto alla modalità tradizionale al 21%. Si tratta di una soluzione accessibile per i proprietari di abitazione che scelgono l'opzione della cedolare secca al posto del versamento dell'IRPEF all'interno del Modello 730. In quest'ultimo caso si assicurano invece al contribuente deduzioni forfettarie del 30% per il calcolo dell'IRPEF. Per questo motivo l'imponibile IRPEF non corrisponde all'ordinario 85% ma ammonta al 66,5%;
- una riduzione nell'imposta di registro per la registrazione del contratto di affitto presso gli uffici comunali preposti a questo compito. Di norma l'importo viene ripartito a metà tra il proprietario e l'inquilino e viene calcolato sull'ammontare del canone annuo. In genere ammonta al 2% del canone versato nel corso dell'intero anno, mentre aderendo al regime a canone concordato si applica una percentuale dell'1,4% sul valore complessivo. A queste agevolazioni fiscali si aggiungono disposizioni per rendere maggiormente conveniente il regime di affitto a canone concordato anche per gli inquilini. I soggetti titolari di contratti di locazione che hanno indicato l'immobile in questione come abitazione principale possono usufruire di una speciale detrazione nel caso in cui appartengano alle fasce svantaggiate a basso reddito. Nel corso dell'anno in questione si possono detrarre fiscalmente importi pari a:
- 247,90 euro se il reddito complessivo dell'afittuario è compreso nella fascia tra i 30.987,41 e i 15.493,71 euro;
- 495,80 euro se il reddito complessivo è inferiore alla cifra limite di 15.493,71 euro.
Nel caso in cui l'affittuario sia un lavoratore dipendente che ha trasferito oppure decide di trasferire la propria residenza in uno dei Comuni limitrofi a quello di lavoro o direttamente in questo sono previste altre agevolazioni.Tra i requisiti per l'accesso troviamo:
- essere titolari di contratti di locazione a canone concordato dove l'immobile sia nel nuovo Comune di residenza e sia adibito ad abitazione principale. Inoltre deve essere al di fuori dell'originaria Regione di residenza e distare almeno 100 chilometri dal precedente Comune nel quale si aveva la residenza;
- il trasferimento deve essere stato effettuato nei tre anni antecedenti quello nel quale si decide di presentare la domanda di agevolazione. La detrazione in questione viene erogata per i primi tre anni di validità del contratto a canone concordato e ammonta complessivamente a:
- 495,80 euro se il reddito complessivo dell'afittuario è compreso nella fascia tra i 30.987,41 e i 15.493,71 euro;
- 991,60 euro se il reddito complessivo è inferiore alla cifra limite di 15.493,71 euro.
Questa agevolazione viene prevista anche per i giovani che stipulano un contratto di locazione a canone concordato in base a quanto stabilito dalla legge 431/1998 e che hanno un'età compresa nella fascia tra i 20 e i 30 anni. Inoltre l'immobile oggetto del contratto deve essere diverso dalla prima casa dei genitori e destinato ad abitazione principale del contribuente che presenta la domanda.
Tutte le detrazioni riguardanti gli affittuari aventi diritto non possono essere cumulabili tra loro. Comunque il contribuente può scegliere liberamente quale sia l'agevolazione più conveniente e richiederne l'applicazione.
Al termine del contratto di locazione l'abitazione deve essere nelle sue condizioni originarie. L'inquilino può effettuare solo piccoli interventi che non modifichino sostanzialmente la struttura dell'immobile. Tra questi si includono i lavori di tinteggiatura, la sostituzione dei lampadari e delle tende oppure l'applicazione di carta da parati. Non rientrano nella categoria la realizzazione di pareti divisorie. L'unica eccezione è rappresentata da elementi mobili e removibili che possono essere smontati al termine della locazione.
Fonte:Il Messaggero
La Cedolare Secca | Video dell' Ufficio delle Entrate (You Tube)
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| Immagine via Wikimedia Commons |
Il regime di cedolare secca è introdotto nel nostro ordinamento con l’art. 3 del D.lgs. 23/2011.
Tale regime prevede che:
Tale regime prevede che:
"il contribuente, per i redditi fondiari derivanti dalla locazione di fabbricati abitativi e delle relative pertinenze - previa rinuncia all’aumento del canone - possa scegliere un regime di tassazione sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle imposte di registro e bollo dovute sul contratto di locazione."
L'aliquota è pari al:
- 10% per gli affitti a canone concordato (fino al 2019);
- 21% per gli affitti a canone libero.
L'opzione per l'applicazione del regime della cedolare secca deve essere esercitata:
- in sede di registrazione del contratto di locazione;
- in caso di proroga, entro 30 giorni dal momento della proroga stessa;
- in ogni caso, per le annualità successive, entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.
In caso di omessa o tardiva comunicazione, il beneficio fiscale non si perde purché il contribuente continui a dichiarare i redditi da cedolare secca ed effettuare i relativi versamenti.
La sanzione per omessa o tardiva comunicazione ammonta a:
"euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni."
L'Agenzia delle Entrate ritiene che a questa sanzione sia comunque applicabile la disciplina del ravvedimento operoso prevista dall’art. 13 del D.lgs. n. 472/1997.
La sanzione per omessa o tardiva comunicazione ammonta a:
"euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni."
L'Agenzia delle Entrate ritiene che a questa sanzione sia comunque applicabile la disciplina del ravvedimento operoso prevista dall’art. 13 del D.lgs. n. 472/1997.
Fonte: Cedolare secca: aliquota ridotta fino al 2019 per i canoni concordati | Directio
RLI 006 Online registrare un contratto di locazione in cedolare secca - tutorial | Luca Allegrone (You Tube)
CEDOLARE SECCA E LOCAZIONI BREVI – ADEMPIMENTO | Wolters Kluwer Italia (You Tube)
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Affitti capannoni o negozi, la differenza con la cedolare secca
Con la Legge di Bilancio 2019 arriva anche la cedolare secca per gli affitti dei negozi nel caso in cui la manovra fosse approvata dal primo gennaio 2019, il regime agevolato sarà esteso anche ai locali commerciali e ai capannoni. L’ estensione dell’ imposta al 21% da tempo era richiesta dalle associazioni di categoria e, in particolare, da Confedilizia.
Secondo la Confedilizia, pur con delle variazioni da città a città, chi ha un locale commerciale in affitto potrebbe risparmiare tra i mille e i 2.800 euro di tasse all’ anno grazie alla cedolare secca. Non è la prima volta che si parla di una misura del genere; anche altri governi avevano mostrato l’ intenzione di estendere il regime agevolato ai locali commerciali.
Fonte: Termometro Politico
«La differenza tra le persone sta solo nel loro avere maggiore o minore accesso alla conoscenza» (Lev Tolstoj)
La rassegna stampa è una sintesi e fornisce i riferimenti dell'articolo (testata, autore, titolo) per reperire sul quotidiano o altra fonte l'articolo completo.
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