"Locazione commerciale transitoria": la legge consente di stipulare un contratto con durata inferiore al minimo legale
"Locazione commerciale transitoria": è consentito dalla legge stipulare un contratto con durata inferiore al minimo legale. L’art. 27 della legge27 luglio 1978 n. 392 al comma 5 dispone che “Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio“
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Dicembre 2021 | Avvocato Gabriella Filippone | Rassegna notizie on line e pensieri e commenti miei o di altri
Le locazioni ad uso diverso da quello abitativo (cd. uso commerciale) sono disciplinati dalla legge 27 luglio 1978 n. 392.
Trattasi di contratti che hanno ad oggetto la locazione di beni immobili adibiti ad usi industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, come agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.
La durata del contratto di locazione ad uso commerciale è fissata dalla legge in un minimo di sei anni. Per i contratti di locazione di immobili ad uso alberghiero, invece, la legge prevede una durata minima di nove anni.
Tuttavia, la legge consente la stipula della cd. locazione commerciale transitoria, vale a dire un contratto con durata inferiore al minimo legale, in quanto l’art. 27 della predetta legge al comma 5 dispone che “Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio“.
Al contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo si applicano le norme in tema di locazione del codice civile e la specifica disciplina dettata dalla legge 27 luglio 1978 n. 392, artt. 27 e ss.
Il contratto di locazione commerciale è un contratto a forma libera. La forma scritta ad substantiam è prescritta dalla legge solo in caso di durata ultranovennale ex art. 1350 n. 8 e 2643 n. 8 c.c. Generalmente si procede d'uso alla stipula in forma scritta ai meri fini della registrazione, da effettuarsi entro 30 giorni dalla stipula, presso l’Agenzia delle Entrate.
Durata del contratto di locazione ad uso commerciale
L’art. 27 della legge sull’equo canone prevede che la durata delle locazioni e sublocazioni ad uso commerciale di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni.
Quando il contratto ha ad oggetto un bene immobile adibito ad attività alberghiera, invece, la durata non può essere inferiore a nove anni.
Se la locazione è convenuta per una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la stessa si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista per dette specificate tipologie di contratti: sei anni o nove anni.
Contratto commerciale transitorio
Il comma 5 del citato articolo 27 consente alle parti di derogare alla durata minima legale “qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio“.
Nella sostanza la norma consente alle parti di determinare liberamente la durata del contratto relativamente agli immobili di carattere transitorio per natura.
A differenza del contratto transitorio ad uso abitativo, ove le ragioni di transitorietà del locatore o del conduttore, possono indurre le parti a stipulare un contratto di locazione con durata da uno a 18 mesi, nel contratto di locazione commerciale transitorio le ragioni che consentono le parti di determinare una durata inferiore al minimo legale di sei anni devono essere connesse alla natura dell’attività da esercitarsi nel bene locato.
Varie possono essere le ragioni che spingono le parti a stipulare un contratto di locazione commerciale transitorio. Genericamente la giustificazione deve trovarsi in tutte quelle ipotesi in cui l’esigenza della locazione si ha per un periodo transitorio.
I motivi della transitorietà devono essere specificatamente indicanti all’interno del contratto. Non potrà, dunque, dipendere esclusivamente dalla volontà del locatore, ma dovrà essere teleologicamente connessi all’utilizzo del bene che dovrà esserne fatto.
La casistica è molto varia: temporary shop, locazione di un locale per consentire la ristrutturazione dell’immobile ove esercitare l’attività principale, vendita di arredamento di un immobile di prestigio e via dicendo.
Giurisprudenza sulla locazione commerciale transitoria
Sulla deroga ex lege della durata minima del contratto si era già espressa la Corte di Cassazione, con la sentenza 18 aprile 1996, n. 3663, prendendo in considerazione il presupposto che la realtà non è caratterizzato esclusivamente da attività d’impresa stabili, ben potendo sussistere attività economiche destinate a perdurare per periodi di tempo brevi e contingentanti ” Si pensi all’attività di vendita degli arredi di un immobile di prestigio, o di un compendio ereditario, destinata a cessare con l’esaurimento dei beni, ovvero all’esercizio di attività collegate ad avvenimenti particolari (manifestazioni sportive o culturali, solennità civili o religiose eccetera) di durata contenuta.”
Su detti presupposti, la Cassazione arrivava ad ammettere che la norma in oggetto consentiva, e consente, alle parti di stipulare contratti con durata inferiore al minimo legale proprio perché necessitano di un contratto “destinato a soddisfare esigenze occasionali ed effimere”, con durata tale da dover essere modulata in base alle esigenze da soddisfare in concreto, che mal si concilierebbero con la durata minima legale di sei anni.
In conclusione se il rapporto non necessità di stabilità, la norma consente di stipulare la locazione commerciale transitoria.
La Corte aveva chiarito in altra sentenza che la locazione commerciale transitoria deve essere collegata al carattere transitorio dell’attività esercitata o da esercitare nell’immobile locato, precisando che la transitorietà deve trovare giustificazione non in eventuali vicende temporali, bensì nella natura dell’attività professionale o commerciale, escludendo specificamente il rilievo che l’attività sia in fase di avviamento (Cass. 11/08/1987, n. 6896).
Le ragioni della transitorietà
La transitorietà deve essere espressamente pattuita e deve essere esplicitamente giustificata. Le parti nel contratto devono avere cura di indicare specificamente i motivi per i quali hanno optato per una durata inferiore al minimo legale.
La sanzione per la mancata giustificazione è prevista dall’art. 79 della legge 382/78, vale a dire la nullità della pattuizione diretta a limitare la durata legale.
Parimenti nulla è la giustificazione che non si riferisce a ragioni obiettive. Non sono tali le esigenze del conduttore, ne consegue che un'eventuale dichiarazione di quest’ultimo di voler esercitare l’attività per un ridotto periodo di temo sarebbe affetta da nullità.
La locazione commerciale transitoria presuppone giustificazioni oggettive, caratteristiche di transitorietà dell’attività dipendenti dalla sua essenza o dal suo collegamento con specifici eventi ricorrenti al momento della conclusione del contratto e non sopravvenute secondo un giudizio “ex ante” affidato ad un criterio di normale prevedibilità senza che rilevino i mutamenti successivi da qualunque causa dipendano (Cass. 31/01/2006, n. 2147; Cass. 23/10/1989, n. 4291).
Il contratto di locazione commerciale transitoria deve consentire la verifica in sede giudiziale, e nel merito, della sussistenza delle ragioni obiettive che hanno indotto le parti alla deroga dal regime ordinario, come precisato dalla Cassazione con la sentenza n. 16117 dell’8.07.2010.
Non hanno rilievo le ragioni soggettive del locatore, come analizzato dalla Cassazione con sentenza n. 18942 del 16.07.2019, ove è stato affermato che la transitorietà va riferita esclusivamente “all’attività esercitata o da esercitare nell’immobile da parte del locatario senza altro riferimento alle esigenze di eguale natura del locatore; a differenza, invece, di quanto è previsto per le locazioni ad uso abitativo…”.
Disposizioni particolari
Al contratto di locazione commerciale ad uso transitorio non si applicano né l’indennità di avviamento né le disposizioni in tema di prelazione e riscatto.
Inapplicabilità dell’indennità di avviamento: le ragioni della transitorietà fanno venir meno, nella sostanza lo stesso concetto di avviamento, considerato che si tratta di attività economica da esercitarsi nel breve periodo.
In ordine a prelazione ed al riscatto, la transitorietà è incoerente con aspettative di unificazione della titolarità dell’attività e della proprietà del locale o di preferenza nel caso di nuova locazione.
Fonte e riferimenti: AGALEGALE Informazione giuridica e consulenza legale Locazione commerciale transitoria | Avvocato Giuseppe Arpino | Diritto commerciale
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L'ambito applicativo della cedolare secca (imposta sostitutiva nella misura del 21%) attiene ai contratti di locazione:
- stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2019;
- aventi ad oggetto locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie fino a 600 mq, esclusa quella delle pertinenze anche se locate congiuntamente (l’esclusione è intesa ai fini del conteggio dei 600 mq).
Ambito soggettivo di applicazione
- persona fisica soggetto passivo IRPEF che consegua reddito fondiario;
- il proprietario;
- il titolare del diritto reale di godimento (es. superficie, enfiteusi, usufrutto), delle unità immobiliari ad uso commerciale.
- le società di persone;
- i soggetti IRES;
- lavoratori autonomi;
- enti non commerciali.
- l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione;
- l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione.
Come funziona la cedolare secca:
Opzione per la cedolare secca | L’opzione per la cedolare secca può essere espressa:
- al momento della proroga del contratto di locazione, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro sulla proroga (l’opzione è possibile anche nel caso in cui l’imposta di registro sia già stata corrisposta integralmente alla registrazione del contratto). |
Revoca per la cedolare secca | Ancorché la revoca del regime opzionale della cedolare secca sia possibile, essa subisce, per espressa previsione del Provvedimento direttoriale n. 55394/2011, alcune limitazioni temporali. In particolare, la revoca è possibile solo per le annualità successive alla prima in cui l’opzione è stata esercitata e deve essere operata “entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento”. |
Tra i recenti chiarimenti dell’Agenzia delle entrate
Nella risposta all’istanza di interpello n. 364/2019 l’Agenzia delle entrate, con riferimento ad un contratto di locazione di immobile commerciale stipulato nel 2014 (avente durata 6+6 anni), ha precisato che non è possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca neppure nel caso in cui, nel 2019, avvenga il subentro di un nuovo conduttore nel contratto. Il contratto di affitto originario, stipulato nel 2014, continua infatti a svolgere i suoi effetti anche in relazione ad un nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di uno nuovo.Non è possibile beneficiare dell’agevolazione della cedolare secca, tenuto conto che risulta in corso un contratto non scaduto e già esistente alla data del 15 ottobre 2018.
Fonte: Vedi articolo integrale su EUROCONFERENCE | La cedolare secca su immobili commerciali e i recenti chiarimenti dell’Agenzia | Autore Luca Mambrin
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