Cedolare secca per gli immobili commerciali categoria C1? Si, con limitazioni disposte dalla norma

Cedolare secca per gli immobili commerciali?

L’art. 1, comma 59 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (c.d. Legge di Bilancio 2019), ha previsto che a decorrere dal 1° gennaio 2019 la possibilità di optare per l’applicazione della cedolare secca (imposta sostitutiva) anche riguardo a determinate tipologie di immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1.

Novembre 2019 | Avvocato Gabriella Filippone | Rassegna notizie on line ed altro tipo pensieri miei o di altri |

Va fatto presente che non risulta possibile optare per la “nuova” cedolare secca per i contratti di locazione in essere al 15 ottobre 2018 e interrotti anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Salvo diversa auspicabile interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, l’agevolazione non dovrebbe tornare applicabile con riferimento ai rinnovi contrattuali.

L'ambito applicativo della cedolare secca (imposta sostitutiva nella misura del 21%) attiene ai contratti di locazione:

• stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2019;
• aventi ad oggetto locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie fino a 600 mq, esclusa quella delle pertinenze anche se locate congiuntamente (l’esclusione è  intesa ai fini del conteggio dei 600 mq).

Consegue che la cedolare secca è applicabile anche alle relative pertinenze, cioè quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte), se congiuntamente locate con l’unità destinata ad uso commerciale.

Ambito soggettivo di applicazione

Le persone fisiche che percepiscono redditi derivanti dalla locazione di immobili commerciali (categoria C/1 con le relative limitazioni disposte dalla norma). Precisamente:

• persona fisica soggetto passivo IRPEF che consegua reddito fondiario;
• il proprietario;
• il titolare del diritto reale di godimento (es. superficie, enfiteusi, usufrutto), delle unità immobiliari ad uso commerciale.

Non possono, invece, optare per la cedolare secca:

• le società di persone;
• i soggetti IRES;
• lavoratori autonomi;
• enti non commerciali.

L’applicazione della cedolare secca (nella misura del 21%) sulle locazioni di immobili commerciali di categoria catastale C/1, sostituisce non solo l’IRPEF e relative addizionali (regionale e comunale) dovute sul reddito fondiario derivante dalla locazione per cui sia stata esercitata l’opzione, ma anche le imposte di registro e di bollo dovute per il contratto di locazione. Nello specifico la cedolare secca sostituisce (limitatamente alle imposte indirette):

- l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione;
- l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione;
- l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione.

Come funziona la cedolare secca: 

Opzione per la cedolare secca

L’opzione per la cedolare secca può essere espressa: al momento della registrazione del contratto mediante la presentazione del modello RLI (si veda più avanti); in momenti successivi alla registrazione iniziale: - per annualità successive alla prima, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro sulla successiva annualità (in tal caso, un contratto per il quale, inizialmente, si è scelto di non aderire all’imposizione sostitutiva, può rientrare nel regime sostitutivo a partire da una delle annualità successive); - al momento della proroga del contratto di locazione, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro sulla proroga (l’opzione è possibile anche nel caso in cui l’imposta di registro sia già stata corrisposta integralmente alla registrazione del contratto).

Revoca per la cedolare secca

Ancorché la revoca del regime opzionale della cedolare secca sia possibile, essa subisce, per espressa previsione del Provvedimento direttoriale n. 55394/2011, alcune limitazioni temporali. In particolare, la revoca è possibile solo per le annualità successive alla prima in cui l’opzione è stata esercitata e deve essere operata “entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento”.

Immagine via Wikipedia

Fonte: vedi l'articolo integrale su ALTALEX | Cedolare secca: il vademecum per gli immobili commerciali | Autore: Stefano Setti

Tra i recenti chiarimenti dell’Agenzia delle entrate

Nella risposta all’istanza di interpello n. 364/2019 l’Agenzia delle entrate, con riferimento ad un contratto di locazione di immobile commerciale stipulato nel 2014 (avente durata 6+6 anni), ha precisato che non è possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca neppure nel caso in cui, nel 2019, avvenga il subentro di un nuovo conduttore nel contratto.  Il contratto di affitto originario, stipulato nel 2014, continua infatti a svolgere i suoi effetti anche in relazione ad un nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di uno nuovo. 
Non è possibile beneficiare dell’agevolazione della cedolare secca, tenuto conto che risulta in corso un contratto non scaduto e già esistente alla data del 15 ottobre 2018.

Fonte: Vedi articolo integrale su EUROCONFERENCE | La cedolare secca su immobili commerciali e i recenti chiarimenti dell’Agenzia | Autore Luca Mambrin

«La differenza tra le persone sta solo nel loro avere maggiore o minore accesso alla conoscenza» (Lev Tolstoj)

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