Locazioni: legittimo lo sfratto per morosita` per inammissibilita` della compensazione tra i canoni non corrisposti e spese per lavori del conduttore

Locazioni: legittimo lo sfratto per morosita` per inammissibilita` della compensazione tra i canoni non corrisposti e spese per lavori del conduttore

a cura di: Studio Legale Gabriella Filippone

Il fatto. La Corte d`appello, confermando la sentenza pronunciata dal Tribunale, dichiarava la morosita` del conduttore per sette mensilita` impagate e lo condannava a lasciare l`immobile, rigettando altresi` la richiesta di compensazione tra i canoni non corrisposti al proprietario di casa e le spese sostenute dal conduttore per i lavori di adeguamento dell`impianto elettrico a norma (legge n. 46/1990).

A sostegno della compensazione, il locatario chiedeva l`applicabilita` dell`art. 1577 c.c. in materia di riparazioni urgenti. Istanza ritenuta infondata dal giudice dell`appello: «la norma riguarda le riparazioni urgenti la cui necessita` si era verificata nel corso del rapporto», mentre la situazione dell`immobile, al momento in cui il conduttore ne aveva preso possesso, risultava accertato che questi aveva riconosciuto che lo stato dei luoghi e le condizioni di agibilita` ne rendevano possibile il godimento - l`affittuario aveva sostanzialmente accettato la clausola contrattuale contenente la descrizione delle «condizioni dell`immobile circa la sua abitabilita` senza particolari rischi»; la clausola e` stata ritenuta dalla Corte di legittimita` come clausola non di stile ne` vessatoria, contrariamente a quanto ritenuto dal conduttore riguardo alla necessita` della doppia sottoscrizione per l`efficacia della clausola stessa.

La decisione. La Suprema Corte, con sentenza n. 25899/2013, rigettando il ricorso del locatario, ha ritenuto corretto il procedimento decisionale del giudice d`appello circa l`inoperativita` della norma richiamata e l`illegittimita` della compensazione: «di fatto il conduttore, rifiutando il pagamento dei canoni, aveva violato altra clausola che considerava la gravita` del ritardato pagamento, con violazione dei patti contrattuali e con la indebita compensazione operata».

Si e` evidenziato che, non pagando l`affitto, il conduttore era venuto meno agli obblighi contrattuali, senza poter addurre di aver fatto fronte alle spese per la messa in sicurezza dell`impianto elettrico. I giudici di legittimita` hanno confermato la Corte d`appello in materia di inapplicabilita` dell`art. 1577 c.c. in relazione alla seguente circostanza: l`assenza del previo avviso al locatore sancito dall`art. 1577, comma 2, c.c., «se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore puo` eseguirle direttamente, salvo rimborso, purche` ne dia contemporaneamente avviso al locatore». Mancava la prova che la locatrice avesse ricevuto le raccomandate con cui veniva informata dell`urgenza dell`adeguamento dell`impianto elettrico alla normativa antinfortunistica, condizione cui la norma subordina il riconoscimento al conduttore del diritto di rimborso per le spese sostenute.

L`urgenza delle riparazioni: per la configurabilita` a carico del locatore dell`obbligo di rimborso ex art. 1577 c.c., deve verificarsi la necessita` della riparazione, in conseguenza di un guasto, che, scaturisce normalmente dall`omessa manutenzione dell`immobile locato; la riparazione che giustifica l`intervento sostitutivo del conduttore deve essere urgente. Si considera il pericolo immediato di deterioramento o guasto della cosa locata, nel caso in cui il guasto impedisca il godimento del bene locato e quando il locatore non possa essere tempestivamente avvertito o questi non possa eliminare il guasto in tempi brevi.

La nozione di riparazione urgente e` diversa dalle riparazioni necessarie - cui il locatore e` tenuto durante la locazione, ex art. 1576 c.c., infatti le riparazioni di cui all`art. 1583 c.c., sono quelle che non possono differirsi allo scadere della locazione. La distinzione e` stata pronunciata nel merito: le riparazioni di cui all`art. 1577, comma 2, c.c., sono quelle che "non possono procrastinarsi sino al tempo necessario perche` il locatore sia avvertito e possa provvedere alla riparazione". Nessun urgenza ed indifferibilita` e` stata riscontrata, invece, nel caso dell`intervento posto in essere per l`adeguamento alla normativa vigente degli impianti elettrico e termosanitario. Tantomeno trattasi di "riparazioni" in conseguenza di guasti agli impianti medesimi» (Trib. Modena, 24 febbraio 2006, n. 354: il caso esaminato conseguiva ad un`intimazione di sfratto per morosita`, per non avere la convenuta versato tre trimestri relativi a canoni locatizi. La conduttrice opponeva il rimborso delle spese sostenute per "rifare gli impianti elettrici, termoidraulico e igienico sanitario per adeguarli alla normativa non avendovi provveduto la locatrice").

Il mancato preavviso al locatore. In giurisprudenza,  «L`urgenza dell`intervento attribuisce al conduttore - allo scopo di tutelarlo - la facolta` di provvedervi direttamente. La necessita` del contemporaneo avviso e` a tutela del locatore, il quale ha la facolta` di intervenire sia per contestare la necessita` dei lavori, sia per compiere le scelte relative alla loro esecuzione, di cui in definitiva dovra` sopportare il costo» (Cass. civ., 18 luglio 2008, n. 19943).

Va considerata inammissibile l`autosospensione dei canoni locatizi: la mancata corresponsione dei canoni di locazione da parte del conduttore è una grave violazione, idonea, per previsione contrattuale, a produrre lo scioglimento del vincolo contrattuale; e si considera indebita la compensazione tra i canoni e le somme spese dall`affittuario. L`obbligazione principale del conduttore consiste nel pagamento del canone; in nessun caso e` consentito al locatario di ridurre o sospendere unilateralmente la propria prestazione. In tal senso si e` pronunciata la giurisprudenza di legittimita`, affermando che « la sospensione totale o parziale dell`adempimento dell`obbligazione del conduttore e` legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un`alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione e` legittima solo se conforme a lealta` e buona fede» (Cass. civ., 18 gennaio 2008, n. 261).

Legittimata a disporre la sospensione o riduzione della controprestazione del conduttore o lo scioglimento del rapporto contrattuale, purche` ricorra l`ipotesi di cui all`art. 1578 c.c., e` solo l`autorita` gudiziaria: al locatario si riconoscono strumenti di reazione processuale, non forme di autotutela, unilateralmente intraprese.

Nel caso esaminato il giudice ha escluso responsabilita` del locatore; ha escluso l`eccepibilita` della compensazione in relazione alle riparazioni urgenti di cui al richiamato art. 1577 c.c., non giudicando "urgente" la messa in sicurezza dell`impianto elettrico del locale; non ritenendo che «la norma invocata sia applicabile rispetto alle condizioni di buono stato locativo e di abitabilita`, mentre solo successivamente vennero effettuati lavori di messa in sicurezza dell`immobile, peraltro senza darne previo avviso al locatore».

Fonti: 

Marta Jerovante - Ivan Meo, Il Sole 24 ore | Avv. Gabriella Filippone  | AteneoWeb

Giuridica News | Rassegna news giuridiche  Avv. Gabriella Filippone  

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