sabato 24 dicembre 2016

Usucapione delle parti condominiali #condominio

December 2016 | Gabriella Filippone Rassegna stampa | Le notizie on line

Le parti comuni del condominio

L'art. 1117 c.c. non fornisce una definizione di parti comuni, si limita ad indicare le parti dell'edificio da considerarsi in comunione tra i condomini. Beni che si presumono comuni, salva diversa disposizione nel titolo d'acquisto e che l'articolo citato indica in un'elencazione esemplificativa e non tassativa.

Usucapione delle parti condominiali #condominio

Definire cosa sia una parte comune è un'esigenza necessaria, la questione ha risvolti pratici rilevanti in ordine al regime delle spese e della proprietà. In base alle disposizione codicistica e delle diverse pronunce giurisprudenziali, si possono definire parti comuni quelle frazioni dell'edificio condominiale di proprietà di tutti, utili (o indispensabili) all'esistenza del condominio.

Il concetto di proprietà comune è esteso dal legislatore della riforma, la nuova formulazione dell'art. 1117 c.c. prevede che le parti oggetto di comunione siano a disposizione "dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico", superando così la "classica" concezione di proprietà, investendo del diritto all'utilizzo anche i soggetti titolari di un diritto di proprietà limitato nel tempo (c.d. proprietà a "godimento periodico"). Il legislatore si è adeguato alle tendenze sociali, compresa l'introduzione sul mercato immobiliare degli acquisti in multiproprietà, il cui utilizzo da parte dei singoli proprietari è temporalmente limitato (spesso in uso per l'acquisto di appartamenti in zone turistiche).

La comunione condominiale dei beni di cui all'art. 1117 c.c. è presunta, "la presunzione legale può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso". Secondo la recente giurisprudenza, questa "prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell'edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale (Cass. n. 17928/2007; n. 6175/2009). Il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà, ha la funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese" (Cass. n. 13262/2012). Vedi: Cosa sono le parti comuni del condominio, Studio Cataldi.

La Cassazione, con sentenza della II sez. civile n. 20039 del 6 ottobre 2016, ha confermato la possibilità per il singolo condomino di usucapire la quota di altri condomini, senza necessità di interversione del possesso, con l’onere però di dimostrare di aver goduto del bene a titolo esclusivo.

Interversione del possesso Art. 1164 codice civile

Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato.

L’usucapione è uno dei modi acquisto della proprietà, o di un diritto reale di godimento, mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo.

Elementi dell’usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere del tempo.

Il possesso dovrà essere inequivoco, certo ed inidoneo a generare nei terzi il dubbio circa l’effettiva intenzione del soggetto di porre in essere comportamenti corrispondenti all’esercizio della proprietà o di altri diritto reale. Dovrà essere pacifico, acquistato in modo non violento o clandestino, continuo ed ininterrotto nel tempo.

Nel caso esaminato alcuni condomini convenivano in giudizio altro condomino, il quale, in occasione della ristrutturazione di alcuni suoi immobili, aveva chiuso con opere murarie e con una porta a battenti in ferro, un porticato comune a tutti i condomini, si era impossessato di un forno, aveva demolito un pozzo comune e dei lavatoi, chiedendo la condanna alla demolizione delle opere illegittime e al ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento danni.

Il condomino convenuto affermava di essere proprietario dei beni in questione e di averli acquisiti per usucapione.

Il Tribunale di primo grado, accogliendo la domanda, dichiarava illegittime le opere di chiusura del porticato, condannando il convenuto al ripristino dello stato dei luoghi; la Corte di Appello confermava la decisione del Giudice di primo grado, rilevando che non risultava dimostrata la proprietà dell’area in contestazione in capo al convenuto, né per titolo, né per usucapione.

La Corte di Cassazione dichiarava infondato il ricorso, affermando però un principio in materia.

Costante giurisprudenza, in tema di condominio: il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso.

Non è però sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, occorre dimostrare di avere goduto del bene attraverso un proprio possesso esclusivo, inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non “uti condominus”, senza opposizione altrui, per il tempo utile ad usucapire.

Per la Corte, il condomino che deduce l’usucapione della cosa comune deve dimostrare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile ad usucapirla, di aver tenuto una condotta volta a rivelare, in modo non equivoco, un mutamento di fatto nel titolo del possesso, tale da rendere riconoscibile ai compossessori l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non essendo sufficiente al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà.

Per visualizzare il testo della sentenza citata clicca qui

Fonti: